Distinguer la fiscalité de la location nue et de la location meublée avec UPF, Le Havre

Il convient de distinguer les deux grands régimes fiscaux concernant l'immobilier : le régime fiscal de location nue (non meublé) d'une part, et celui de la location meublée d'autre part.

UPF, Le Havre, 76, vous présente la distinction entre ces deux régimes fiscaux et leurs conséquences.

1/ Le régime fiscal de la location nue (non meublée)


Les revenus fonciers constituent l’une des catégories de revenus de l’impôt sur le revenu. Ils sont additionnés aux autres revenus pour former le revenu global et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net.

• Le régime du micro foncier

Le revenu foncier net peut être déterminé de façon forfaitaire. Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d'immeubles "spéciaux").
Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration de revenu n° 2042. L'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition.

• Le régime réel d'imposition

Le revenu foncier peut être déterminé de façon "réelle". Il est alors déterminé par la différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supporté au cours de la même période. Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d'immeubles "spéciaux" (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

• Le déficit foncier

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt.

2/ Le régime fiscal de la location meublée.

Les revenus des locations meublées ne sont pas des revenus fonciers (catégorie de revenus réservée aux locations nues) mais des bénéfices industriels et commerciaux.

• Le régime du micro BIC

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime micro-BIC lorsque :

• Il exerce son activité en nom propre c’est-à-dire en entreprise individuelle,
• ET son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA.
• ET ses recettes annuelles n'excèdent pas 32 600 € (en 2012 et 2011) c’est-à-dire le seuil de chiffre d’affaires applicable aux ventes de marchandises, 
  ou 81 500 € (en 2012 et 2011) en cas de chambres d'hôtes, gïtes ruraux ou meublés de tourisme.
  
  

Si le loueur en meublé ne remplit pas ces conditions cumulatives alors il relèvera du régime réel BIC. Le régime micro-BIC exclut tout déficit BIC.

• Le statut de la location meublée professionnelle (LMP)

Depuis les revenus perçus en 2009, est considéré comme loueur en meublé professionnel, le loueur respectant les conditions suivantes :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
• les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € TTC ,
• les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l'Impôt sur le Revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (salaires, pensions, rentes), des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles (BA), des bénéfices non commerciaux (BNC) et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI. 

Remarque : 

• Les pensions de retraite sont prises en compte pour l'appréciation du montant des recettes locatives.
• N’étant pas des revenus professionnels, les revenus fonciers, les revenus mobiliers et les revenus taxables à un taux proportionnel sont exclus de cette base.

UPF, Le Havre, 76, vous explique les subtilités de la fiscalité immobilière concernant la location nue et la location meublée.